VIETNAM – IMMOBILIEN – GRUNDSTÜCKE – PROBLEME UND LÖSUNGEN – VTV im Interview mit Dr. Oliver Massmann

1/ Was sind Ihrer Meinung nach die größten Probleme im aktuellen Verfahren zur Grundstücksbewertung?

[DMVN] Das größte Problem ist der inkonsistente regulatorische Rahmen für die Grundstücksbewertung. Der Bewertungsprozess kann verschiedene subjektive Faktoren beinhalten, was zu inkonsistenten und nicht standardisierten Bewertungen führt. Das hierarchische System führt zudem zu komplizierten Rechtsverfahren und inkonsistenten nationalen Katasterkarten. Darüber hinaus ist eine korrekte Klassifizierung der Landnutzung für eine genaue Bewertung unerlässlich, doch die Landnutzungsvorschriften sind inkonsistent, was zu Unsicherheiten bei der Bewertung führt.

2/ Die Regierung hat kürzlich die offizielle Botschaft 634 zur Beseitigung von Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung herausgegeben. Die Botschaft betont die Anpassung der Grundstückspreisliste, die spezifische Grundstücksbewertung und die Beratung bei der Grundstückspreisbestimmung. Was halten Sie von dieser neuen Botschaft? Konnte sie die aktuellen Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung wirksam beseitigen?

[DMVN] Die neue Botschaft weist die zuständigen staatlichen Stellen an, Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Grundstücksbewertung in ihrem Zuständigkeitsbereich zu beseitigen. Ich denke, die Botschaft hat sich als sehr wirksam erwiesen, um lokale Probleme in Bezug auf Autorität, Ordnung und Verfahren zu lösen, die zu einer sehr langsamen Grundstücksbewertung führen und die Umsetzung von Investitionsprojekten beeinträchtigen. Wir müssen jedoch die geänderten Vorschriften abwarten, um die Wirksamkeit dieser Botschaft weiter beurteilen zu können.

3/ Wie wirkt sich die Abschaffung der Grundstückspreisspanne auf die Entwicklung des Immobilienmarktes aus?

[DMVN] Die Abschaffung des Grundstückspreisspannensystems kann zu mehr Transparenz bei der Grundstücksbewertung führen. Anstatt auf festgelegte Preisspannen beschränkt zu sein, können Grundstückswerte anhand der aktuellen Marktbedingungen, der Nachfrage und der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie ermittelt werden. Diese erhöhte Transparenz kann die Markteffizienz verbessern und mehr Investoren anziehen. Die Abschaffung fester Preisspannen könnte zu mehr Volatilität und Schwankungen der Grundstückspreise führen, da die Bewertungen stärker auf Marktveränderungen und die Dynamik von Angebot und Nachfrage reagieren. Dies könnte das Verhalten von Spekulanten auf dem Markt beeinflussen.

4/ Welches Land weltweit schneidet Ihrer Meinung nach bei der Bewertung von Grundstückspreisen gut ab? Was kann Vietnam von den Praktiken dieses Landes lernen?

[DMVN] Meiner Meinung nach schneidet Singapur bei der Bewertung von Grundstückspreisen gut ab, da das Land oft als ein Land mit einem robusten und transparenten Bewertungssystem gilt. Die Regierung Singapurs überprüft und aktualisiert die Grundstückspreise regelmäßig auf Grundlage von Marktbedingungen, Entwicklungsplänen und anderen relevanten Faktoren.

Einige Praktiken, die Vietnam von Singapur lernen kann, sind (i) die Einrichtung eines umfassenden Grundbuchs mit transparentem Zugang zu Transaktionsdaten, (ii) die regelmäßige Aktualisierung der Grundstückspreise auf Grundlage von Marktbedingungen und Entwicklungsplänen und (iii) die Einbeziehung unabhängiger Bewertungsexperten zur Erhöhung von Objektivität und Glaubwürdigkeit.

5/ Der Entwurf einer Verordnung zur Grundstücksbewertung wird derzeit vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt beraten. Es wird erwartet, dass es nur drei Methoden zur Grundstücksbewertung gibt: die Vergleichsmethode, die Ertragswertmethode und die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten. Was halten Sie von diesen Methoden?

[DMVN] Diese Gesetzesänderung soll die Grundstücksbewertung von der veralteten Preisspanne auf eine andere, marktkonforme Methode umstellen. Diese Änderung ist besonders wichtig, da sie dazu beitragen wird, Investoren anzuziehen und den Immobilienmarkt sowie die Wirtschaft zu entwickeln.

6/ In Vietnam können aufgrund von Problemen bei der Baufeldräumung Budgets für den Infrastrukturausbau sowie für viele Schlüsselprojekte nicht vergeben werden. Es gibt Präzedenzfälle für eine faire Marktentschädigung, um eine zügige Baufeldräumung zu gewährleisten. Was halten Sie von der Bedeutung der Anwendung von Marktpreisen als Entschädigung für die Baufeldräumung?

[DMVN] Die Anwendung von Marktpreisen als Entschädigung für die Baufeldräumung ist ein entscheidender Schritt zum Schutz von Eigentumsrechten, zur Wahrung des sozialen Friedens und zur Förderung einer nachhaltigen Entwicklung. Sie zeigt ein Bekenntnis zu den Grundsätzen von Fairness, Transparenz und Respekt für die Rechte des Einzelnen in Zeiten erheblicher städtischer und infrastruktureller Veränderungen.
Die Verwendung von Marktpreisen stellt sicher, dass betroffene Landbesitzer eine faire Entschädigung für ihr Land erhalten, was den Grundsätzen von Fairness und Gerechtigkeit entspricht. Sie kann auch dazu beitragen, Streitigkeiten und Konflikte zwischen Landbesitzern und Behörden zu minimieren und Korruption und Bestechung zu reduzieren.

7/ Ein wichtiger Inhalt des geänderten Entwurfs des Bodengesetzes ist die Abschaffung der Regelungen zur Bodenpreisspanne und die Anwendung eines marktbasierten Ansatzes bei der Bewertung von Bodenpreisen. Was halten Sie von dieser Änderung?