VIETNAM – INVESTITIONEN UND GESCHÄFTE – AKTUELLE THEMEN UND WIE DAS KAPITEL ÜBER AUSLÄNDISCHE DIREKTINVESTITIONEN DES CPTPP, DAS FREIHANDELSABKOMMEN EUVNA UND DAS INVESTITIONSSCHUTZABKOMMEN DER EU VN DIE RECHTSSICHERHEIT UND BANKABHÄNGIGKEIT IHRER PROJEKTE UNTERSTÜTZEN KÖNNEN

1. Investitionen und Geschäftstätigkeit in Vietnam – Was sind die aktuellen Probleme?

HINWEIS ZU AUSLÄNDISCHEN INVESTITIONEN

1. Unklare Notwendigkeit einer Änderung des Investitionsregistrierungszertifikats (IRC) für die Durchführung von Vor-Ort-Importen

Gemäß Artikel 3.3 des Dekrets 09/2018/ND-CP und der Auslegung des Ministeriums für Industrie und Handel (MOIT) dürfen Unternehmen mit ausländischer Beteiligung (FIE) keine Vor-Ort-Importe durchführen. Zudem ist die Regelung für Vor-Ort-Exporte und -Importe gemäß Rundschreiben 04/2007/TT-BTM abgelaufen, und es wurden bisher keine weiteren Leitlinien dazu herausgegeben. Daher ist es für FIE derzeit nicht möglich, vor Ort zu importieren.

Wir empfehlen der Regierung, Leitlinien herauszugeben, die ausländischen Unternehmen mit Handelsaktivitäten das Recht auf Vor-Ort-Import einräumen.

2. Gewährung von Investitionsanreizen

Einige zuständige Behörden zögerten, ausländischen Investoren Anreize zu gewähren, da sie Bedenken hatten, ob diese die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der geltenden Anreize erfüllen. Es gibt auch Fälle, in denen die gewährten Anreize durch Gesetzesänderungen, beispielsweise durch strengere Kriterien für Unternehmen, beeinträchtigt wurden.

Wir empfehlen: (i) Die Gesetze und Vorschriften müssen die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme von Anreizen klar beschreiben; und (ii) Investoren sollen die gewährten Anreize während ihrer Betriebsdauer oder des gesetzlich vorgesehenen Zeitraums weiterhin genießen können, auch wenn sich nach der Gewährung Gesetze, Vorschriften oder Richtlinien ändern.

3. Markteintrittsbedingungen für ausländische Investoren

Anhang I des Dekrets 31/2021/ND-CP listet bedingte Investitionssektoren für ausländische Investoren auf. Abgesehen von den aufgeführten Sektoren sollten ausländische Investoren die gleichen Marktbedingungen wie inländische Investoren genießen. Allerdings unterliegen ausländische Investitionen in nicht börsennotierten Sektoren gemäß speziellen Dokumenten gewissen Marktzugangsbeschränkungen, was einen klaren Widerspruch zu Artikel 17.1 des Dekrets 31/2021/ND-CP darstellt.

Wir empfehlen, die gemäß den speziellen Vorschriften verbotenen Geschäftsbereiche sorgfältig zu identifizieren und das Dekret 31/2021/ND-CP entsprechend zu aktualisieren. Außerdem sollten wir den Markt für ausländische Investoren öffnen, insbesondere in Sektoren, in denen sich Vietnam in internationalen Verträgen nicht zu Beschränkungen verpflichtet hat.

4. Anforderung an die Erlangung eines IRC für Geschäftsstandorte und Niederlassungen von FIEs

Die aktuellen Unternehmens- und Investitionsgesetze enthalten keine klaren Richtlinien für die Gründung von Geschäftsstandorten oder Niederlassungen durch FIEs. Dies führt zu unterschiedlichen Umsetzungen zwischen den Provinzen hinsichtlich der Frage, ob für jede Niederlassung oder jeden Geschäftsstandort ein separater IRC erforderlich ist.

Wir empfehlen, dieses Problem bald durch neue Gesetze zu lösen. Wir schlagen vor, dass Investoren/Unternehmen das Recht haben sollten, zu entscheiden, ob sie das auf dem ausgestellten IRC ausgewiesene Investitionskapital ändern oder für jeden neuen Standort einen neuen IRC beantragen.

5. Inkonsistenz bei der Regulierung von FIEs

Derzeit wird ein FIE durch Greenfield-Investitionen oder durch Fusionen und Übernahmen gegründet. Unabhängig davon, ob ein FIE im Rahmen einer Greenfield-Investition oder einer Fusion/Übernahme gegründet wird, sollte es hinsichtlich der Investitionsdauer und der Fremdkapitalbeschränkung keine Unterschiede geben.

6. Staatliche Garantie nach dem Investitionsgesetz

Viele Investoren beantragen Genehmigungen für große Infrastrukturprojekte eher im Rahmen des Investitionsgesetzes als im Rahmen eines PPP-Projekts, da der Investitionsprozess nach den PPP-Vorschriften langwieriger ist.

Die staatliche Garantie zur Gewährleistung der Bankfähigkeit zur Absicherung von Krediten internationaler Finanzinstitute für Großprojekte im Rahmen des Investitionsgesetzes sollte auch für berechtigte Investoren in PPP-Projekten gewährt werden.

7. Fortlaufende Nutzung von Grundstücken nach Ablauf des Pachtvertrags durch Industriegebietsentwickler

Es gibt keine klaren Regelungen zu den Rechten und Pflichten von FIEs in Form von Joint Ventures, die in Industriegebieten tätig sind und deren Pachtvertrag mit dem Staat ausläuft.

Wir empfehlen der Regierung, die Laufzeiten für ausländische Investitionsprojekte in diesen Industriegebieten zu verlängern, einschließlich der fortlaufenden Nutzung der Landnutzungsrechte und der Fabriken nach Ablauf der Laufzeit der Joint Ventures.

8. Alle FIEs sind verpflichtet, einen Investitionsbericht vorzulegen, wobei die Berichtspflicht nur für bestimmte Unternehmenstypen gilt.

Gemäß dem Investitionsgesetz muss ein FIE vierteljährliche und jährliche Berichte auf dem nationalen Portal zur Unternehmensregistrierung einreichen. Für die Änderung des IRC sind lediglich Berichte gemäß Formular A.I. 12 erforderlich. In der Praxis mussten die lokalen DPIs jedoch bei der Beantragung einer IRC-Änderung für alle Arten von Investitionsprojekten (auch für kleine Projekte) neben den Berichten gemäß Formular A.I. 12 weitere Berichte einreichen. Dies führte zu Verzögerungen im IRC-Änderungsprozess.

ZUM LIZENZIERUNGSVERFAHREN

1. Legalisiertes Dokument bei Unternehmenslizenzen

In der Praxis müssen ausländische Investoren mehrere beglaubigte Kopien eines Dokumenttyps in einer Transaktion erstellen und einreichen. Die lokalen Behörden haben unterschiedliche Anforderungen an die Gültigkeitsdauer dieser beglaubigten Kopien, die zwischen drei und sechs Monaten liegen.

Wir schlagen vor, dass (i) die lokalen Behörden beglaubigte Kopien akzeptieren sollten, anstatt das beglaubigte Originaldokument anzufordern; und (ii) die lokalen Behörden keine strikte Begrenzung der Gültigkeitsdauer beglaubigter und beglaubigter Dokumente festlegen sollten, solange deren Inhalt unverändert bleibt.

2. Anforderung von nicht gesetzlich vorgeschriebenen Dokumenten durch die Genehmigungsbehörde

Die geltenden Vorschriften (Artikel 9.2 des Dekrets 01/2021/ND-CP und Artikel 6.1(b) des Dekrets 31/2021/ND-CP) verbieten es den lokalen Behörden, für Genehmigungszwecke zusätzliche Dokumente anzufordern, die über die gesetzlich vorgeschriebenen hinausgehen. In der Praxis ist dies jedoch konträr.

Wir empfehlen die Veröffentlichung einer Anweisung an die Genehmigungsbehörden, keine zusätzlichen Dokumente als die gesetzlich vorgeschriebenen anzufordern. Diese Anweisung sollte auf der Website des Ministeriums für Planung und Investitionen veröffentlicht werden.

Wir empfehlen diesbezüglich weitere Leitlinien zu Artikel 31.1 Buchstabe c des Unternehmensgesetzes und Artikel 63.2 des Investitionsgesetzes.

Artikel 31.1 des Unternehmensgesetzes und Artikel 63.2 des Investitionsgesetzes legen fest, unter welchen Umständen Änderungen an IRC- und ERC-Antragsunterlagen den Genehmigungsbehörden gemeldet werden müssen. Angesichts der weiten Auslegung des Begriffs „sonstige Inhalte“ in diesen Artikeln sind ausländische Investoren jedoch verwirrt, ob nicht aufgeführte Änderungen an den Inhalten ihrer IRC- und ERC-Antragsunterlagen nicht den Genehmigungsbehörden gemeldet werden müssen.

Wir empfehlen diesbezüglich weitere Leitlinien zu Artikel 31.1 Buchstabe c des Unternehmensgesetzes und Artikel 63.2 des Investitionsgesetzes.

4. Inkonsistenz im Genehmigungsverfahren bei Kapital-/Aktienübertragungen

Bei Anträgen auf (a) Änderung des ERC einer mehrköpfigen GmbH bei Änderungen der Kapitaleinleger aufgrund von Kapitalübertragungen und (b) Mitteilungen über Änderungen der ausländischen Gesellschafter einer Aktiengesellschaft ist unter anderem ein Übertragungsvertrag oder ein Nachweis über den Abschluss der Übertragung erforderlich. In der Praxis verlangen einige DPIs jedoch zusätzlich einen Übertragungsvertrag, obwohl der Übertragungsvertrag bereits eingereicht wurde.
Wir empfehlen eine detaillierte Anleitung zu den „Dokumenten zum Nachweis des Abschlusses der Übertragung“ und eine konsequente Umsetzung durch die zuständigen Stellen.

5. Änderung bestimmter Details des ERC

Artikel 30.1 des Unternehmensgesetzes schreibt vor, dass Änderungen des ERC innerhalb von 10 Tagen nach der Änderung registriert werden müssen. In bestimmten Fällen, beispielsweise bei Änderungen der Informationen ausländischer Investoren aufgrund des Lizenzierungsprozesses im Ausland oder des Legalisierungsprozesses, können ausländische Investoren diese Frist jedoch nicht einhalten. Daher empfehlen wir den Lizenzbehörden, ausländischen Investoren bei wesentlichen Änderungen des ERC mehr Flexibilität einzuräumen.

6. Erforderlichkeit der Angabe des Hauptbuchhalters/Buchhaltungsverantwortlichen bei der Online-Gründung eines neuen Unternehmens

Gemäß den vorgeschriebenen Formularen (z. B. Anlagen 1-2, 1-3 und 1-4) für die Gründung eines neuen Unternehmens gemäß Rundschreiben 01/2021/TT-BKHDT sind Angaben zum Hauptbuchhalter/Buchhaltungsverantwortlichen optional. In der Praxis sind diese Angaben jedoch bei der Online-Einreichung des Antragsdossiers obligatorisch. Wir empfehlen dem MPI, diese Anforderung aus dem aktuellen Online-Registrierungssystem zu entfernen und das DPI anzuweisen, dies ebenfalls zu tun.

7. Zeitpunkt des Entstehens der Rechte und Pflichten der Gesellschafter/Aktionäre

Aufgrund der geltenden Vorschriften sind sich ausländische Investoren nicht sicher, wann sie offiziell als Gesellschafter/Aktionäre der Zielgesellschaft gelten können. Dies kann nach Abschluss des Verfahrens zum Gesellschafterwechsel gemäß Artikel 66.5 des Dekrets 31/2021/ND-CP oder nach vollständiger Eintragung der Gesellschaftsdaten im Register gemäß den Artikeln 28.3, 30.1, 47.5, 52.2, 124.4 und 127.6 des Unternehmensgesetzes der Fall sein.

Wir schlagen dem MPI vor, Artikel 66.5 des Dekrets 31/2021/ND-CP zu überarbeiten, um ihn mit den einschlägigen Bestimmungen des Unternehmensgesetzes in Bezug auf Aktiengesellschaften in Einklang zu bringen.

8. Im ERC ausgewiesenes Stammkapital

Es sollte explizite Regelungen geben, um zwischen dem im ERC ausgewiesenen Stammkapital und dem im IRC ausgewiesenen eingezahlten Kapital für die Umsetzung des Investitionsprojekts zu unterscheiden.

Bei einem FIE mit mehreren Investitionsprojekten ist unklar, ob das eingezahlte Kapital aller dieser Projekte zum gesamten Stammkapital des FIE zählen muss.

Eingezahltes Kapital kann entweder (a) zusätzlich vom Investor/Eigentümer eingebracht oder (b) aus dem einbehaltenen Gewinn des Unternehmens generiert werden. Es ist unklar, ob Fall b) als zusätzliches Stammkapital des Unternehmens gilt.

9. Ablehnung des Antrags auf Änderung der Baugenehmigung eines ausländischen Auftragnehmers

Derzeit gibt es kein detailliertes Verfahren zur Änderung der Baugenehmigung eines ausländischen Auftragnehmers gemäß Dekret Nr. 15/2021/ND-CP. Der Entwurf des Dekrets zur Änderung von Dekret 15 steht noch aus.

Wir empfehlen der Regierung, das Dekret zur Änderung von Dekret 15 bald fertigzustellen und zu erlassen, damit ein klares Verfahren zur Änderung der Baugenehmigungen ausländischer Bauunternehmer besteht.

10. Verlängerte Genehmigungsfrist für Einzelhandelslizenzen durch das MOIT aufgrund interner Umstrukturierungen

Mit Dekret 96/2022/ND-CP wurden die ehemaligen Planungsabteilungen und die Abteilungen für Finanzen und Unternehmensinnovation des MOIT zu einer neuen Abteilung für Planung und Finanzen zusammengelegt. Durch die Zusammenlegung ist das bisher für Einzelhandelslizenzen zuständige Planungsministerium nun nicht mehr befugt, Einzelhandelslizenzen zu erteilen, und es ist weiterhin unklar, wer die Zuständigkeit hat. Dies hat das Verfahren für die Beantragung von Einzelhandelslizenzen erheblich verzögert und die gesetzliche Frist von 23 Arbeitstagen überschritten.

Wir fordern das MOIT auf, (i) die notwendigen und dringenden Maßnahmen zur Lösung des Problems zu ergreifen und (ii) den Regulierungsrahmen für Einzelhandelslizenzen für ausländische Investoren umfassend zu überprüfen.

11. Unklare Definition und widersprüchliches Verständnis des M&A-Genehmigungsverfahrens

Abgesehen von den in Artikel 26 des Investitionsgesetzes genannten Fällen ist keine M&A-Genehmigung erforderlich. (i) In der Praxis ist jedoch weiterhin eine M&A-Genehmigung erforderlich, wenn sich die Staatsangehörigkeit ausländischer Investoren ändert (jedoch nicht die ausländische Beteiligungsquote); (ii) Die Definition von „Sicherheitszonen“ ist zu weit gefasst und in der Regel ein Staatsgeheimnis. (iii) Aufgrund der Widersprüchlichkeit zwischen Artikel 26 des Investitionsgesetzes und Artikel 66 des Dekrets 31/2021/ND-CP ist unklar, wer für die Beantragung einer Fusions- und Übernahmegenehmigung zuständig ist.

Wir fordern daher, dass in (i) oben keine Fusions- und Übernahmegenehmigung erforderlich ist und dass die Fälle (ii) und (iii) näher erläutert werden.

12. Langwieriges Verfahren zur Erteilung von Fusions- und Übernahmegenehmigungen aufgrund mangelnder Konsistenz der zuständigen lokalen Behörden

Gemäß dem Investitionsgesetz 2020 sind die Verwaltungsbehörden von Industrie-, Export-, Hochtechnologie- oder Wirtschaftszonen für Unternehmen in diesen Zonen befugt, Fusions- und Übernahmegenehmigungen zu erteilen. Es gibt jedoch Fälle, in denen die Verwaltungsbehörden einer Industriezone die lokale DPI um Stellungnahmen gebeten haben. zum Antrag auf Genehmigung einer Fusion/Übernahme, was zu Verzögerungen im Genehmigungsverfahren führte.

FRAGEN ZU GRUNDSTÜCKEN, WOHNUNGEN UND IMMOBILIEN

1. Verwirrung durch das neue Investitionsgesetz

Gemäß dem neuen Investitionsgesetz gibt es Bestimmungen zur Genehmigung und Investorenauswahl, wonach Behörden verschiedener Ebenen (z. B. Nationalversammlung, Premierminister und Volkskomitee der Provinzen) befugt sind, die Genehmigung für Projekte mit Landnutzung auf verschiedenen Ebenen zu erteilen. Gleichzeitig enthält das Landgesetz Regelungen zur Landzuteilung, Landpacht und Änderung der Landnutzung, wobei auch verschiedene Behördenebenen für die spezifische Nutzung oder Änderung der Landnutzung benannt sind. Dies führte zu Verwirrung bei Investoren, da diese Bestimmungen ihre Investitionen direkt regeln können, obwohl sie unterschiedliche Aspekte der Landnutzung und der Investitionen regeln.

In Bezug auf das Immobiliengesetz lieferte das neu erlassene Dekret 02/2022/ND-CP keine Klarheit über Die Verwechslung zwischen dem Immobiliengesetz und dem Investitionsgesetz. Gemäß Artikel 9 des genannten Dekrets gibt es zwei Fälle, in denen Investitionsvorschriften Vorrang vor Immobilienvorschriften haben: (i) Immobilienprojekte, bei denen der Investor gemäß [Artikel 29] des Investitionsgesetzes von 2020 genehmigt wurde; und (ii) Immobilienprojekte, bei denen der Investor die Investitionsregistrierungsbescheinigung gemäß dem Investitionsgesetz von 2020 erhalten hat. Diese Bestimmung führte zu Verwirrung bei Bauträgern mit Immobilienprojekten, die nach dem vorherigen Gesetz (d. h. dem Investitionsgesetz von 2014 oder früher) genehmigt wurden. Der (geänderte) Entwurf des Immobiliengesetzes in seiner veröffentlichten Fassung enthielt hierzu keine weiteren Hinweise.

2. Ausländisch investiertes Unternehmen (FIE) nach den einschlägigen Gesetzen

Da die einschlägigen Vorschriften für Grundstücks-, Wohnungs- und Immobiliengeschäfte keine explizite Definition des Begriffs „ausländisch investiertes Unternehmen“ enthalten, gilt allgemein ein Unternehmen mit Ein Teil ausländischer Investitionen jeglicher Art wird als FIE mit entsprechenden Einschränkungen behandelt. Um dies zu vermeiden, richten Unternehmen häufig mehrere Eigentumsebenen ein, um diese Unsicherheit zu minimieren.

Nach dem neuesten Entwurf des Immobiliengesetzes ist FIE außerdem nicht mehr berechtigt, Immobilien für den Bau von Immobilien (z. B. Logistik, Lagervermietung) in Industriegebieten, Industrieclustern und Hochtechnologiezonen zu errichten. Da viele FIE diese Geschäftstätigkeit derzeit in verschiedenen Industriegebieten ausüben, wird die neue Bestimmung, sollte sie offiziell in Kraft treten, rechtliche Unsicherheiten für Investitionen in den vietnamesischen Immobiliensektor schaffen.

3. Zugang zu Grundstücken

Gemäß den einschlägigen Grundstücksvorschriften ist es FIEs außerhalb von Industrieparks allgemein gestattet, Grundstücke direkt vom Staat zu pachten oder gegen Kapitalbeteiligung eines vietnamesischen Unternehmens zu nutzen. Diese Methoden sind insgesamt nicht erfüllen nicht die Anforderungen für die meisten FIEs, da sie in der Regel keinen kommerziellen Zweck erfüllen. Gemäß Artikel 153.3 des Landesgesetzes dürfen FIEs Gewerbeflächen und nichtlandwirtschaftliche Produktionsflächen von Wirtschaftsorganisationen pachten. In der Praxis gibt es jedoch keinen eindeutigen Fall, in dem ein FIE Land von einem lokalen Grundbesitzer als Grundlage für ein Investitionsprojekt pachten darf. Die häufigsten
Darüber hinaus haben internationale Investoren im Industrie- und Logistiksektor aufgrund der hohen Preise lokaler Anbieter oft Schwierigkeiten, in Vietnam an Grundstücke zu gelangen. Viele lokale Unternehmen in Vietnam gelten als Spekulanten. Derzeit verfügt die Regierung offenbar kaum über Regulierungen und Instrumente, um diese lokalen Anbieter/Spekulanten zu kontrollieren. Es gibt Vorschläge, die die Tätigkeit unabhängiger Immobilienmakler einschränken sollen, indem sie verpflichtet werden, für ein Unternehmen zu arbeiten, und ihnen anspruchsvollere Zertifizierungsprüfungen auferlegt werden. Dies mag die Anforderungen für Maklertätigkeiten erhöhen und Spekulationen eindämmen, ist aber nur ein Teilaspekt. Wenn lokale Unternehmen ihre Zeitpläne für die Umsetzung von Landnutzungsprojekten verschieben, sollten explizitere und energischere Maßnahmen ergriffen werden, um die Rückgabe der Grundstücke an den Staat sicherzustellen. Bei der Beurteilung der Qualifikation von Investoren sollten die lokalen Regierungen selbst eine skeptischere Haltung einnehmen.

Nebenbei bemerkt: Da es vietnamesischen Unternehmen nicht gestattet ist, ihre Landnutzungsrechte und damit verbundenen Vermögenswerte (z. B. Fabriken) an ausländische Kreditgeber zu verpfänden, fällt es vietnamesischen Unternehmen oft schwer, Offshore-Finanzierungen zu erhalten.

Relevante Verfahren

(i) Landnutzungsantrag:

Um ein Investitionsprojekt mit Landnutzung und Zuteilung/Pacht von Grundstücken bei den zuständigen Behörden zu beantragen, muss ein Investor (i) den Projektantrag mit Angaben zum Landnutzungsantrag und (ii) das auf Grundlage der Unterlagen zur Landzuteilung und Pacht erstellte Landnutzungsantragsdokument bei der zuständigen Investitionsbehörde einreichen. Dieses Dokument wird nach Genehmigung der Investitionspolitik durch die zuständige Landbehörde erstellt. Die zuständigen Behörden müssen die Landnutzungsvorschläge des Investors daher grundsätzlich zweimal prüfen.

(ii) Verlängerung der Projektlaufzeit und der Landnutzungsdauer:

Gemäß dem Investitionsgesetz und dem Landgesetz muss ein Investor die Landnutzungsdauer und die Laufzeit seines Investitionsprojekts mindestens sechs Monate vor Ablauf verlängern. Welche der beiden Laufzeiten zuerst verlängert wird, ist jedoch unklar.

Gemäß dem Leitfaden des Grundstücksgesetzes muss der Investor im Falle einer Verlängerung des Investitionsprojekts die Verlängerung mindestens sechs Monate vor Ablauf der Laufzeit beantragen und zunächst die Genehmigung der zuständigen Investitionsbehörden einholen. Gleichzeitig muss der Investor gemäß dem Leitfaden des Investitionsgesetzes mindestens sechs Monate vor Ablauf der Laufzeit des Projekts (erneut) eine Verlängerung der Laufzeit beantragen. Beantragt der Investor daher mindestens sechs Monate vor Ablauf der Laufzeit eine Verlängerung des Projekts, bleibt nicht genügend Zeit für eine Verlängerung der Nutzungsdauer. Aus praktischen Gründen erlauben die Behörden keines der beiden Verfahren zu früh. Es gab auch Fälle, in denen die Investitionsbehörde vom Investor eine Genehmigung zur Verlängerung der Nutzungsdauer verlangte. Eine Verlängerung der Nutzungsdauer vor der Projektlaufzeit ist jedoch gesetzlich nicht zulässig.

(iii) Landentschädigung und -räumung

Gemäß dem Landgesetz wird das Land nach Abschluss aller Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungszahlungen an das zuständige Unternehmen übergeben. Da das Verfahren zur Landentschädigung und -räumung jedoch von den Landbehörden durchgeführt wird, haben die Investoren in diesem Fall keine Entscheidungsbefugnis und müssen in den meisten Fällen zunächst mit den betroffenen Haushalten verhandeln, bevor das Land zurückerstattet werden kann. Ausländische Investoren stehen daher bei der Umsetzung ihrer Projekte in Vietnam vor großen Schwierigkeiten, da (i) ihnen die Erfahrung im Umgang mit lokalen Haushalten fehlt und (ii) ihnen andere Optionen (z. B. die direkte Pacht des Landes von den Haushalten) gesetzlich nicht zur Verfügung stehen.

4. Zweitwohnungsmarkt

Es besteht weitgehend die Auffassung, dass ein Rechtsrahmen für Zweitwohnungen auf Nichtwohngrundstücken entwickelt werden sollte, um weitere Investitionen in diesen Sektor zu ermöglichen und die folgenden Probleme zu lösen:

(i) Pink Book: Definition des Pink Book hinsichtlich der Laufzeit (d. h. 50 Jahre) und der Möglichkeit für ausländische Eigentümer, ein Pink Book mit 50-jähriger Laufzeit zu erhalten.

(ii) Geschäftszweig: Festlegung angemessener Anforderungen an die Frage, ob nach vietnamesischem Recht gegründete Unternehmen für die langfristige Vermietung oder Untervermietung von Nichtwohneinheiten oder die Teilnahme am Mietpoolprogramm gemäß dem Immobiliengesetz eine Lizenz für die entsprechenden Immobiliengeschäftszweige benötigen.
(iii) Verwaltung von Zweitwohnungen: Für den Bau von Zweitwohnungen im Rahmen von Markenwohnprojekten auf Wohngrundstücken ist es wichtig, dass der Rechtsrahmen klarstellt, ob solche Zweitwohnungen mindestens 10 bis 20 Jahre lang tageweise vermietet werden können, ohne gegen das Wohnungsgesetz zu verstoßen.

Hauptpunkte des neuen Entwurfs des Landgesetzes und des Entwurfs des Immobiliengesetzes

(i) Landnutzer nach dem aktuellen Entwurf des Landgesetzes: Obwohl „ausländische Wirtschaftsorganisationen“ und „ausländische Organisationen mit diplomatischen Funktionen“ im Entwurf des Landgesetzes als Landnutzer definiert sind, bleibt unklar, ob Ausländern die Nutzung von Land in Vietnam gestattet ist. Es ist außerdem zu beachten, dass Ausländern nach dem Wohnungsgesetz der Erwerb von Häusern in Vietnam gestattet ist, wobei der Kauf/Verkauf von Häusern mit Landnutzungsrechten verbunden sein muss. Der Entwurf des Landgesetzes, der Ausländer nicht als Landnutzer definiert, könnte es Ausländern erschweren, ihre Rechte in Vietnam in Bezug auf ihr Eigentum an Häusern wahrzunehmen. Darüber hinaus wird ein einheitlicherer Rechtsrahmen Ausländer dazu bewegen, neue Immobilientypen wie Condotels, Touristenvillen, Resortvillen, Bungalows, Officetels und Ladenhäuser zu erwerben und zu handeln. Um die Konsistenz zwischen den Vorschriften für Wohnraum und den Vorschriften für Land zu erhöhen, wird vorgeschlagen, „Ausländer“ als Gruppe von Landnutzern in das neue Landgesetz aufzunehmen.

Im Vergleich zum geltenden Landgesetz sieht der Entwurf des Landgesetzes lediglich vor, dass ausländisch investierte Wirtschaftsorganisationen eine Gruppe von Landnutzern sind, ohne dass dies im Gegensatz zum geltenden Landgesetz näher erläutert wird. Dies führt zu Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Definition von „ausländisch investierten Wirtschaftsorganisationen“, da es seit Erlass des geltenden Landgesetzes keine klare Definition für diese Gruppe gibt. Es wird empfohlen, die Definition des Begriffs „ausländische Wirtschaftsorganisation“ weiter zu präzisieren, um die Übereinstimmung mit den Vorschriften für Wohnungs-, Investitions- und Immobiliengeschäfte zu gewährleisten.

(ii) Einmalige Pachtzahlung für Grundstückspacht: Gemäß dem Entwurf des Landgesetzes sind zwei Fälle vorgesehen, in denen eine einmalige Pachtzahlung zulässig ist: (ii1) Projekte in den Bereichen Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Aquakultur oder Salzgewinnung; und (ii2) Grundstücke in Industriegebieten, Industrieclustern, Verarbeitungszonen und Hochtechnologiezonen. In allen anderen Fällen ist eine jährliche Pachtzahlung zu entrichten. Eine Verpfändung des Landnutzungsrechts ist daher nur in den beiden oben genannten Fällen zulässig. Neue Projekte, die keinen Anspruch auf eine einmalige Pachtzahlung haben, geraten daher in finanzielle Schwierigkeiten, da sie ihr Landnutzungsrecht nicht verpfänden und/oder die Nutzungsrechte nicht übertragen können. Darüber hinaus steht diese Klausel im Widerspruch zum vorgeschlagenen Änderungsantrag zum Immobiliengesetz. Dieser sieht unter anderem vor, dass ein Bauträger für den Verkauf künftiger Immobilien (wie Condotels, Officetels usw.) Grundstücke vom Staat gegen eine einmalige Pachtzahlung pachten muss.

(iii) Relevantes Recht ausländischer Unternehmen: Nach dem Entwurf des Immobiliengesetzes ist es ausländischen Unternehmen nicht mehr gestattet, in die Unterpacht von Grundstücken innerhalb von Industriegebieten, Industrieclustern, Hochtechnologiezonen und Wirtschaftszonen zu investieren. Seit Erlass des Immobiliengesetzes war dieses ausländische Unternehmen eingeräumte Recht Grundlage für Investitionen in Projekte zur Anmietung von Lagerhallen, Fabriken usw. Der Wegfall dieses Rechts wird daher erhebliche Auswirkungen auf das Geschäft haben. Gleichzeitig enthält der Entwurf des Immobiliengesetzes keine ausdrücklichen Übergangsbestimmungen für bestehende und aktive Investoren. Darüber hinaus steht der Wegfall des Untermietrechts im Widerspruch zum Recht ausländischer Investoren, „in ihrem Eigentum stehende Vermögenswerte an Grundstücken zu vermieten“, das ihnen nach dem Entwurf des Grundstücksgesetzes zusteht.

STEUERLICHE FRAGE

1. Mehrwertsteuerliche Behandlung exportierter Dienstleistungen

Die Definition von Dienstleistungen außerhalb Vietnams ist im Gesetz nicht ausdrücklich festgelegt und daher mehrdeutig. Wenn Steuerzahler ihr Recht auf 0 % Mehrwertsteuer auf exportierte Dienstleistungen geltend machen, legt dies die Steuerbehörden nach eigenem Ermessen aus. Die derzeitige Auslegung des Gesetzes durch die Steuerbehörden hält Steuerzahler davon ab, 0 % Mehrwertsteuer auf exportierte Dienstleistungen anzuwenden. Dies verringert letztendlich die Preiswettbewerbsfähigkeit vietnamesischer Dienstleister auf dem Weltmarkt, wenn sie gezwungen sind, 10 % statt 0 % Mehrwertsteuer anzuwenden. Es wird empfohlen, dass das Finanzministerium die Regeln aktualisiert, um eine präzisere Beschreibung der exportierten Dienstleistungen bereitzustellen. Zur Vereinfachung der Steuerverwaltung sollten exportierte Dienstleistungen stattdessen auf dem Status des ausländischen Kunden und der ausländischen Quelle des Dienstleistungspreises basieren.

1. Wie können das Kapitel über ausländische Direktinvestitionen der Umfassenden und fortschrittlichen Transpazifischen Partnerschaft(CPTPP) und das Investitionsschutzabkommen EU-Vietnam(EVFTA) die Rechtssicherheit und Finanzierbarkeit Ihrer Projekte fördern?

Bei investitionsbezogenen Streitigkeiten (z. B. entschädigungsloser Enteignung oder Investitionsdiskriminierung) kann ein Investor einer Partei die Regierung der anderen Partei vor dem Investitionsgericht zur Beilegung bringen. Ist eine der Streitparteien mit der Entscheidung des Schiedsgerichts nicht einverstanden, kann sie beim Berufungsgericht Berufung einlegen. Dieses Verfahren unterscheidet sich zwar vom üblichen Schiedsverfahren, ähnelt aber dem zweistufigen Streitbeilegungsverfahren der WTO (Panel und Berufungsgremium). Wir sind überzeugt, dass dieser Mechanismus Zeit und Kosten im gesamten Verfahren sparen könnte. Der endgültige Schiedsspruch ist bindend und vollstreckbar, ohne dass seine Gültigkeit von den lokalen Gerichten überprüft werden muss. Die vietnamesische Regierung muss diese Verpflichtung innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des EVIPA vollständig umsetzen. Zu Ihrer Information: Bis Februar 2023 hatten 11 der 27 EU-Mitgliedstaaten das EVIPA ratifiziert. Das bedeutet, dass wir warten müssen, bis die verbleibenden 16 EU-Mitglieder das Abkommen ratifiziert haben, damit es in Kraft tritt und die Frist für die direkte Vollstreckung des Schiedsspruchs durch die vietnamesische Regierung beginnt.

Das CPTPP ermöglicht Investoren einer Partei zwar denselben Mechanismus, um die Regierung der anderen Partei anzufechten, sieht jedoch keine fünfjährige Übergangsfrist wie das EVIPA vor. Mit anderen Worten: Die Vollstreckung eines Schiedsspruchs nach dem CPTPP würde den New Yorker Regeln folgen. Wir gehen jedoch davon aus, dass die vietnamesische Regierung die aktuellen lokalen Schiedsgerichtsordnungen bald überarbeiten wird, um ihre Verpflichtung aus dem EVIPA sicherzustellen. Investoren im Rahmen des CPTPP könnten dann von diesen Verbesserungen profitieren.

Wir sind überzeugt, dass die Investor-Staat-Streitbeilegung („ISDS“) sowohl im Rahmen des EVIPA als auch des CPTPP ein Höchstmaß an Durchsetzbarkeit und Finanzierbarkeit bietet, wenn sie in vietnamesischen Handelsverträgen gut ausgestaltet ist.

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Bei Fragen wenden Sie sich bitte an Dr. Oliver Massmann unter [email protected]. Dr. Oliver Massmann ist Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.