In Vietnam gibt es kein privates Landeigentum. Land ist Eigentum der Bevölkerung und wird ausschließlich vom Staat verwaltet. Der Staat gewährt Landnutzungsrechte an inländische Organisationen, Familienhaushalte/Einzelpersonen, Gemeinschaften vietnamesischer Staatsbürger, religiöse Einrichtungen, ausländische Organisationen mit diplomatischen Funktionen, im Ausland lebende Vietnamesen und Unternehmen mit ausländischer Beteiligung. Landnutzer haben Anspruch auf eine Eigentumsurkunde für Landnutzungsrechte, das sogenannte Certificate of Land Use Rights and Ownership of Houses and Other Assets Attached to Land (LURC) oder auf Vietnamesisch Sổ Đỏ. Ausländern ist der Erwerb von Landnutzungsrechten nicht gestattet, d. h. es liegt kein LURC vor.
Kann ein Ausländer, der mit einem vietnamesischen Staatsbürger verheiratet ist, Landnutzungsrechte besitzen?
Angesichts dieses strengen Verbots im Landrecht könnten Ausländer, die in Vietnam, insbesondere in den wunderschönen Stränden von Da Nang oder Nha Trang, ein eigenes Grundstück besitzen möchten, glauben, dass eine Heirat mit einem Vietnamesen die Probleme lösen könnte.
Es ist allgemein anerkannt, dass jedes Ehepaar, unabhängig von seiner Nationalität, seine Investitionen, insbesondere in Immobilien, so gestalten möchte, dass beide Ehepartner rechtlich als Miteigentümer der Immobilie anerkannt werden. Das vietnamesische Familienrecht verfolgt denselben Ansatz. Es sieht Folgendes vor: Das gemeinsame Eigentum von Mann und Frau umfasst das von einem Ehepartner geschaffene Eigentum, Einkünfte aus Arbeit, Produktion und Geschäftstätigkeit, Erträge und Gewinne aus Sondervermögen sowie sonstige rechtmäßige Einkünfte während der Ehezeit. Die von einem Ehepartner nach der Heirat erworbenen Landnutzungsrechte sind gemeinsames Eigentum von Mann und Frau, sofern sie nicht separat von einem Ehepartner vererbt, übertragen oder durch Transaktionen mit Sondervermögen erworben werden. Bei gemeinschaftlichem Eigentum, das gesetzlich als Eigentum oder Nutzung eingetragen werden muss, müssen beide Ehepartner im Grundbuch eingetragen sein, sofern das Paar nichts anderes vereinbart hat (Artikel 33 und 34 des Familienrechts).
Man könnte annehmen, dass die Eheleute, wenn sie einen Vietnamesen heiraten, gemeinsam Land erwerben und somit gemeinsames Eigentum besitzen können. Dies wird durch die oben genannten Bestimmungen des Familienrechts gut untermauert. In Vietnam gibt es jedoch kein solches Idealszenario.
Familienrecht vs. Grundstücksrecht
Wenn das Ehepaar endlich ein perfektes Grundstück gefunden hat, muss es wahrscheinlich einen Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte bzw. einen Kaufvertrag abschließen. Dieser Vertrag muss notariell beglaubigt werden, um den gesetzlichen Bestimmungen zu entsprechen und letztendlich die LURC auszustellen. Hier liegt das Problem: Das Grundstücksrecht hat Vorrang vor dem Familienrecht.
Auch wenn vorgesehen ist, dass die nach der Heirat erworbenen Landnutzungsrechte gemeinschaftliches Eigentum sind, ist dies im Falle einer Ehe zwischen einem Ausländer und einem Vietnamesen nicht richtig. Unabhängig davon, wie viel Sie zum Kauf des Grundstücks beitragen, riskieren Sie, Ihr gesamtes investiertes Geld zu verlieren, selbst wenn Sie zustimmen, nicht Vertragspartei des Übertragungsvertrags zu sein und nicht in der LURC genannt zu werden.
Wieso?
Das Grundbuchamt wird erklären, dass in diesem Fall das Grundstücksrecht gilt. Da Ausländern in Vietnam keine Landnutzungsrechte zustehen, kann das vom Ehepaar erworbene Land nur als Eigentum des vietnamesischen Ehepartners anerkannt werden. Um im LURC nur den vietnamesischen Ehepartner zu benennen, muss es sich um Sondereigentum handeln.
„Sondereigentum“ in Vietnam ist unter anderem Eigentum, das aus den eigenen Mitteln des Ehepartners gebildet wurde. Das Grundbuchamt benötigt dann eine sogenannte „Anerkennung des Sondereigentums“ (d. h. einen Verzicht auf Rechte) vom nicht-vietnamesischen Ehepartner. Darin bestätigt der nicht-vietnamesische Ehepartner, dass es sich um sein Eigentum handelt, das aus den eigenen Mitteln des Ehepartners erworben wurde, und verzichtet auf sämtliche Rechte an diesem Eigentum. Wenn Sie diesem Verzicht nicht zustimmen, können Sie und Ihr vietnamesischer Ehepartner die LURC nicht erhalten. Im schlimmsten Fall ist es so, wenn Sie den Kaufpreis bereits vollständig oder größtenteils an den Grundstücksveräußerer gezahlt haben! Nehmen Sie es an oder lassen Sie es bleiben. Wenn Sie nicht zustimmen, verlieren Sie alles; wenn Sie zustimmen, verlieren Sie Ihr Geld, aber Ihr vietnamesischer Ehepartner kann zumindest noch die LURC erhalten. In jedem Fall ist Ihr in das Grundstück investiertes Geld vollständig verloren, da Sie rechtlich keine Gegenleistung erhalten!
Lernerfahrungen
Ausländer sollten nicht mit dem Hauptziel heiraten, Landnutzungsrechte zu erwerben. Heiraten Sie NICHT, um sich Immobilien zu sichern – es gilt auch umgekehrt: Es ist besser, NICHT zu heiraten, um Ihr Geld und Ihre Immobilienrechte in Vietnam zu schützen. Oder gehen Sie den einfachen Weg: Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, denn Ausländer können in Vietnam Eigentumswohnungen auf ihren Namen besitzen, wenn sie ein Touristenvisum besitzen. Das ist der goldene, einfache Weg!
Bei Fragen oder für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Dr. Oliver Massmann unter [email protected]. Dr. Oliver Massmann ist Geschäftsführer von Duane Morris Vietnam LLC. VIELEN DANK!
