VIETNAM – FINANZIERUNG VON GEWERBEIMMOBILIEN – WAS GETAN WERDEN MUSS – BLOOMBERG im Interview mit Dr. Oliver Massmann

1. Wie beurteilen Sie den überraschenden Boom bei der Kreditvergabe an Industrieparks?

[Dr. Oliver Massmann] Der Boom bei der Kreditvergabe an Industrieparks dürfte auf mehrere Faktoren zurückzuführen sein:

1. Günstige staatliche Maßnahmen und Anreize: Die vietnamesische Regierung hat verschiedene Verordnungen und Regelungen erlassen, um die Entwicklung von Industrieparks, einschließlich Öko-Industrieparks, zu fördern. Investoren in Industrieparks profitieren von Steuererleichterungen, Pachtbefreiungen, bevorzugtem Zugang zu Investitionskrediten und finanzieller Unterstützung.
2. Strategische Lage und Infrastruktur: Vietnams Industrieparks befinden sich oft an strategischen Standorten mit guter Anbindung an Verkehrsnetze wie Straßen, Wasserwege und Flughäfen.
3. Verlagerung der globalen Produktion: Die anhaltende Verlagerung der Produktion von China in andere asiatische Länder, darunter Vietnam, hat zu einem Anstieg der ausländischen Direktinvestitionen (ADI) in vietnamesische Industrieparks geführt. Multinationale Unternehmen gründen oder erweitern ihre Niederlassungen in vietnamesischen Industrieparks, um von den wettbewerbsfähigen Kosten, qualifizierten Arbeitskräften und der förderlichen Politik des Landes zu profitieren.

2. Wie gestaltet sich der aktuelle Kredit- und Kapitalfluss in Industrieimmobilien in Vietnam?

[Dr. Oliver Massmann] Ich denke, beide Ströme werden gefördert und sind vorerst stabil.

Was den Kreditfluss betrifft, hat die Staatsbank von Vietnam (SBV) den Kreditrisikokoeffizienten für Industrieimmobilien von 200 % auf 160 % gesenkt und damit Geschäftsbanken ermutigt, mehr Kredite für Projekte in diesem Segment zu vergeben. Infolgedessen verzeichneten Kredite für Immobilienentwicklungen in Exportverarbeitungszonen, Industrieparks und Bürovermietungen im Vergleich zu anderen Sektoren weiterhin hohe Wachstumsraten und stiegen im Jahresvergleich um fast 9,5 %.

Gleichzeitig wird erwartet, dass Vietnams Industrieimmobilienbranche ihren starken Wachstumskurs dank steuerlich begünstigter ausländischer Direktinvestitionen (ADI) fortsetzt. Die ADI im Immobiliensektor, insbesondere im Industrieimmobiliensegment und in einigen großen Projekten in Top-Lage, stiegen 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 4,8 %.

3. Welche Vorteile haben lokale gegenüber ausländischen Banken bei der Kreditvergabe?

[Dr. Oliver Massmann] Da lokale Banken den inländischen Rechtsmarkt besser kennen, können sie einem breiteren Spektrum von Unternehmen Kredite gewähren und benötigen weniger rechtliche Schritte. Aufgrund der strengeren Kreditvergabebeschränkungen in einigen Inlandsmärkten können ausländische Banken insbesondere für Selbstständige, Start-ups und Unternehmen, die im Ausland investieren möchten, einen einfacheren Weg zur Finanzierung bieten. Darüber hinaus haben ausländische Bankkredite typischerweise eine um bis zu 33 % kürzere Laufzeit als inländische Bankkredite, die im Durchschnitt 2–3 Monate kürzer sein können.

4. Was hält Industrieimmobilienentwickler vor allem von Bankkrediten ab?

[Dr. Oliver Massmann] Aufgrund der globalen Wirtschaftsrezession nach COVID-19 erfüllen die Vermögenswerte, die Kredite für die meisten Immobilienunternehmen besichern, nicht die Anforderungen, da Banken bei der Auszahlung vorsichtiger sind und Kunden bevorzugen, die höhere Zinsen akzeptieren.

Außerdem haben Immobilienunternehmen erhebliche Schwierigkeiten, Bankkredite zu erhalten, da Kreditverträge nur an Unternehmen mit solider Finanzlage und großen Grundstücksreserven mit tragfähigen Projekten vergeben werden. Dies liegt daran, dass der rechtliche Rahmen für Industrieimmobilienprojekte unklar bleibt und unterschiedliche Regelungen in verschiedenen Rechtsinstrumenten verstreut sind, was die Orientierung für Entwickler erschwert. Auch die rechtlichen Probleme einiger wichtiger Akteure der Immobilienbranche spielen dabei eine wichtige Rolle.

Darüber hinaus stehen zahlreiche gewerbliche Immobilienkredite zur Refinanzierung in den nächsten Jahren zur Verfügung. Angesichts höherer Zinsen und niedrigerer Immobilienbewertungen könnte es vielen Kreditnehmern jedoch schwerfallen, diese Kredite zu günstigen Konditionen zu refinanzieren. Dies kann zu einer Refinanzierungsklippe führen, die zu mehr Zahlungsausfällen und einer weiteren Kreditverknappung für gewerbliche Immobilienentwickler führen könnte.

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Bei Fragen oder für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Dr. Oliver Massmann unter [email protected]. Dr. Oliver Massmann ist Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.