ANWALT IN VIETNAM DR. OLIVER MASSMANN – STRUKTURIERUNG VON REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS (REITS) IN VIETNAM: RECHTLICHER RAHMEN UND BEST PRACTICES

1. Einführung

Der vietnamesische Immobiliensektor hat ein nachhaltiges Wachstum erfahren, das durch Urbanisierung, industrielle Expansion und zunehmende ausländische Direktinvestitionen vorangetrieben wurde. Parallel zu dieser Entwicklung haben die politischen Entscheidungsträger einen Rechtsrahmen eingeführt, der die Einrichtung von Immobilieninvestmentfonds erlaubt – funktional gleichwertig mit Real Estate Investment Trusts (REITs).
Trotz des Vorhandenseins dieses Rahmens bleibt der REIT-Markt in Vietnam noch in den Anfängen. Die geringe Zahl operativer REITs deutet darauf hin, dass strukturelle, steuerliche und regulatorische Überlegungen weiterhin eine breitere Einführung hemmen. Dieser Artikel untersucht das geltende Rechtsregime und skizziert Best-Practice-Überlegungen für die Einrichtung einer konformen und institutionell tragfähigen REIT-Plattform in Vietnam.

1. Rechtsgrundlage und regulatorische Architektur

Vietnamesische REITs werden hauptsächlich geregelt durch:

1. Das Wertpapiergesetz Nr. 54/2019/QH14 („Wertpapiergesetz 2019“)
2. Dekret Nr. 155/2020/ND-CP zur Umsetzung des Wertpapiergesetzes
3. Rundschreiben Nr. 98/2020/TT-BTC über Wertpapierinvestmentfonds und Fondsverwaltungsgesellschaften

Gemäß Artikel 4 und den einschlägigen Bestimmungen des Wertpapiergesetzes 2019 wird ein Immobilieninvestmentfonds als öffentlicher Wertpapierinvestmentfonds klassifiziert. Dementsprechend muss er als geschlossener Fonds gegründet und von einer lizenzierten Fondsverwaltungsgesellschaft unter der Aufsicht einer Depotbank verwaltet werden.
Im Gegensatz zu bestimmten Rechtsordnungen (z. B. Singapur oder den USA) bietet Vietnam keine vollständige steuerliche Transparenz auf Fondsebene, was die Strukturierungsentscheidungen wesentlich beeinflusst.
Die State Securities Commission (SSC) ist die primäre Aufsichtsbehörde.

III. Rechtliche Natur vietnamesischer REITs

Nach vietnamesischem Recht ist ein REIT kein Trust im Sinne des Common Law. Vielmehr handelt es sich um einen vertraglichen Investmentfonds, der zwischen Investoren und einer lizenzierten Fondsverwaltungsgesellschaft gebildet wird.
Wesentliche Strukturmerkmale:

1. Der Fonds besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit wie eine Kapitalgesellschaft.
2. Vermögenswerte werden getrennt und von einer Depotbank gehalten.
3. Die Fondsverwaltungsgesellschaft handelt im Namen der Investoren.

Diese zivilrechtliche Struktur unterscheidet sich grundlegend von anglo-amerikanischen Trust-basierten REITs und muss sorgfältig berücksichtigt werden, insbesondere bei der Einbindung ausländischer institutioneller Investoren, die andere Governance-Modelle gewohnt sind.

1. Vermögenszusammensetzung und Investitionsbeschränkungen

Gemäß Dekret 155/2020/ND-CP und Rundschreiben 98/2020/TT-BTC:

1. Ein erheblicher Anteil der Fondsvermögen muss in Immobilien investiert werden.
2. Investitionen in Landbanken ohne Entwicklung oder Einkünfte sind eingeschränkt.
3. Bestimmte Verschuldungs- und Konzentrationsgrenzen gelten.

Best Practice aus rechtlicher Risikosicht bevorzugt den Erwerb stabilisierter, einkommensgenerierender Vermögenswerte mit:

• Klaren Landnutzungszertifikaten (LURCs)
• Ordentlichen Baugenehmigungen
• Abgeschlossener Brandschutz- und Umweltkonformität
• Keine anhängigen Landstreitigkeiten

Das vietnamesische Landrecht – bei dem Land im Eigentum des Staates steht und Nutzungsrechte vergeben werden – erfordert erhöhte Sorgfalt im Vergleich zu Eigentumsjurisdiktionen.

1. SPV-basierte Holdingstrukturen

Obwohl nicht zwingend vorgeschrieben, empfiehlt Best Practice dringend, jede Immobilie über eine Zweckgesellschaft (SPV) zu halten, anstatt die Landnutzungsrechte direkt in den Fonds zu übertragen.
Das SPV-Modell bietet:

1. Haftungsisolierung
2. Vereinfachte Objektfinanzierung
3. Reduzierte steuerliche Transaktionsverluste beim Exit
4. Größere Flexibilität bei der Verwaltung von Ausländerbeteiligungsquoten
5. Klarere Einhaltung des Landgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes

Aktienübertragungen in SPVs sind in der Regel effizienter als direkte Asset-Transfers, insbesondere angesichts des vietnamesischen Immobilienübertragungssteuerregimes.

1. Ausländische Eigentumsüberlegungen

Vietnam verhängt Beschränkungen für ausländisches Eigentum in bestimmten Sektoren und öffentlichen Unternehmen. Zusätzlich:

1. Immobiliengeschäftstätigkeiten können für ausländische Investoren bedingte Geschäftslinien darstellen.
2. Industrieparks, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien können sektorspezifische Einschränkungen auslösen.
3. Öffentliche Fondszertifikate können je nach Börsenstruktur ausländischen Eigentumsobergrenzen unterliegen.

Eine frühzeitige regulatorische Kartierung ist entscheidend, wenn die Beteiligung institutionellen Auslandskapitals erwartet wird. In der Praxis werden häufig gestufte Holdingstrukturen oder Joint-Venture-Mechanismen eingesetzt, um die Compliance zu wahren und gleichzeitig kommerzielle Flexibilität zu erhalten.

VII. Steuerliche Überlegungen

Das vietnamesische REIT-Regime bietet derzeit kein vollständiges Durchleitungsmodell wie in reifen REIT-Jurisdiktionen.
Wichtige Steuerfragen:

1. Körperschaftsteuer (CIT) auf SPV-Ebene (Standardrate: 20 %)
2. Potenzielle Steuerbelastung auf Fondsebene
3. Quellensteuer auf Dividendenausschüttungen
4. Kapitalertragssteuer bei Aktienverkäufen
5. Doppelbesteuerungsabkommen für ausländische Investoren

Steuerleckage-Modelle sollten von Beginn an erstellt werden. In vielen Fällen sind aktienbasierte Exits auf SPV-Ebene steuerlich effizienter als direkte Asset-Verkäufe.

VIII. Governance und institutionelle Standards

Angesichts der vertraglichen Natur vietnamesischer Fonds ist die Governance-Architektur entscheidend für das Vertrauen der Investoren.
Institutionelle Best Practices umfassen:

1. Unabhängige Fondsvertreter im Vorstand
2. Big-4-geprüfte Finanzberichte
3. Einhaltung internationaler Bewertungsstandards (z. B. IVSC oder RICS)
4. Konservative Verschuldungspolitik
5. Transparente Kontrollen bei Transaktionen mit verbundenen Parteien

Institutionelle Investoren werden Sponsor-Interessenkonflikte, Asset-Transferpreise und Ausschüttungspolitiken genau prüfen.

1. Verschuldung und Finanzierung

Vietnamesische REITs dürfen innerhalb vorgeschriebener Grenzen Fremdkapital aufnehmen. Strukturierungsüberlegungen umfassen:

1. Platzierung von Schulden auf SPV- statt Fondsebene
2. Abstimmung von Finanzierungsvereinbarungen mit Ausschüttungsverpflichtungen
3. Einhaltung der Vorschriften zur Anleiheemission, soweit zutreffend

Das vietnamesische Bankensystem kann Immobilienfinanzierungen unterstützen, jedoch bleibt die Einhaltung der aufsichtsrechtlichen Vorgaben wesentlich.

1. Offshore-Strukturierungsalternativen

Angesichts steuerlicher und regulatorischer Einschränkungen im inländischen REIT-Regime greifen viele Sponsoren auf hybride Strukturen zurück, darunter:

1. Singapur-REIT- oder Variable Capital Company (VCC)-Plattformen
2. Offshore-Holdinggesellschaften, die vietnamesische SPVs kontrollieren

Diese Strukturen können bieten:

• Größere steuerliche Effizienz
• Höhere Investorenvertrautheit
• Stärkere Governance-Wahrnehmung
• Verbesserte grenzüberschreitende Kapitalmobilität

Allerdings erfordern diese Modelle sorgfältige Einhaltung der vietnamesischen Vorschriften für Auslandsinvestitionen und Devisen.

1. Fazit

Vietnam hat unter dem Wertpapiergesetz 2019 und den Umsetzungsbestimmungen einen rechtlich tragfähigen REIT-Rahmen geschaffen. Der erfolgreiche Einsatz erfordert jedoch sorgfältige Navigation durch Landrecht, Wertpapierregulierung, Besteuerung und Eigentumsbeschränkungen für Ausländer.
Best Practices betonen:

1. SPV-basierte Asset-Holding
2. Stabilisierte, einkommensgenerierende Vermögenswerte
3. Konservative Verschuldung
4. Robuste Governance
5. Frühzeitige Steuerplanung
6. Exit-Optionalität

Mit der Vertiefung der vietnamesischen Kapitalmärkte und zunehmender institutioneller Kapitalbeteiligung können richtig strukturierte REIT-Plattformen eine bedeutende Rolle bei der Wertschöpfung und Transparenzsteigerung im Immobiliensektor spielen.
Für Sponsoren und Investoren bleibt die rechtliche Strukturierung der entscheidende Faktor zwischen regulatorischer Machbarkeit und institutioneller Investierbarkeit.

Bitte zögern Sie nicht, Dr. Oliver Massmann unter [email protected] zu kontaktieren, wenn Sie Fragen haben oder weitere Details zu den oben genannten Punkten erfahren möchten. Dr. Oliver Massmann ist Generaldirektor von Duane Morris Vietnam LLC.